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“一房二卖”合同是否有效
  发布时间:2016-12-26 09:27:13 打印 字号: | |

文水县人民法院  孟素

 

【案情】

原告胡某诉称,2015415日,被告康某以买房为名收了原告的57500元。收款后原告发现房子又被被告卖给本村的张某某。所以原告买房一事不能过户,不能算成交,只好向法院起诉。现起诉请求判决被告归还原告57500元及利息,利率每月0.015元计算(从2015415日起至本案全部执行完毕之日止)。被告康某某未答辩亦未向本院提供证据。

经开庭审理,文水县法院确认以下事实,2015415日,原告胡某与被告康某某签订《房屋买卖合同书》,从被告康某某处购买位于文水县某村村东6间房屋中的东三间,双方约定该房地产及附属建筑物总价款为57500元,原告给付房款后,被告配合原告办理过户手续,约定如有一方违约,该方应向对方支付月息1.5%的利息作为赔偿。原告在当天给付被告房款57500元,被告为原告出具收据一份。后原告去该房屋时,发现已经有人居住,经询问,才得知该房屋,被告在卖给原告之前,已经他卖,买方已经居住。

 

【判决】

文水县法院认为,原、被告间签订的房屋买卖协议真实有效,对双方均有约束力,原告已按合同约定履行付款义务,而被告至今未能及时交付房屋,被告已构成违约;由于原、被告双方在合同中约定违约责任为房款数额以月息1.5%的利息作为赔偿,故原告要求被告退还原告购房款57500元及从2015415日至本案全部执行完毕之日止的利息(利率按月息1.5%计算)的诉讼请求符合法律规定,法院予以支持。综上,依法作出如下判决:被告康某某于本判决生效之日起十五日内退还原告胡某购房款57500元整及从2015415日至本案全部执行完毕之日止的利息(利率按月息1.5%计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1237.50元,由被告康某某负担。

 

【评析】

本案是一个典型的普通一房二卖合同纠纷,看似简单,却隐含着几个较复杂的问题需要进一步探析:一是原告胡某与被告康某某签订的房屋买卖合同是否有效?二是被告康某某与第三人(张某某)签订的房屋买卖合同,是否侵犯了原告的权益?三是原告胡某要求被告康某某支付从2015415日至本案全部执行完毕之日止月息1.5%的利息作为作为赔偿的请求是否合理?

关于一房二卖合同的效力问题。

一、就原告与被告签订的房屋买卖合同而言,其效力并不应由于没有办理过户登记手续而受到任何影响。

首先,法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定为合同生效要件。我国《合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同,自成立时生效”。其次,房屋过户登记属于物权行为而非债权行为,不应影响合同的效力。本案,被告与原告签订的合同未办理过户登记手续,当然不会影响该合同的效力,只不过房屋的所有权仍然属于被告而尚未转移给原告。

二、就被告与第三人签订的合同而言,其效力同样应当予以肯定。

由于被告与原告签订的买卖合同没有办理过户登记,因此房屋的所有权还保留在被告的手中,被告当然享有包括处分权在内的所有权的四项全能。与第三人签定买卖合同,无非是被告行使处分权的体现。至于原告未办理过户登记手续意味着其尚未取得所有权,而仅仅享有对房屋的债权。而按照民法原理,债权是不能对抗第三人的,因此也就不可能被第三人所侵犯。作为侵权的对象,只能是具有对世性的绝对权,如物权、人身权等。

我国《合同法》第一百二十一条规定:“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。”本案原告,由于尚未取得房屋的所有权,因此不能声称被告与第三人签订的合同侵犯了其所有权。被告与第三人张某某签订的合同没有触犯原告的权益。

三、原告胡某要求被告康某某支付利息的请求是合理合法的。

本案被告与原告和第三人签订的两个买卖合同都是有效的。只不过由于其标的是同一的,房屋只能实际交付给一个买方。被告与第三人签订的合同合法有效,且办理了过户登记手续,应当受到法律的保护。而被告与原告签订的合同,因被告现已无法实际履行,原告只能追究被告的违约责任。被告基于合法有效的合同而产生出实际交付房屋并过户的义务,由于他没有履行该义务,理应承担违约责任。鉴于第三人张某某办理了过户手续并居住,被告失去了继续实际履行合同的能力,因此其承担违约责任的方式只能是支付违约金或赔偿损失。本案中,原告胡某要求被告康某某支付利息的请求应予支持。

 

 

责任编辑:侯成丽

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